相続した古家の耐震性は大丈夫？調べ方と注意点をわかりやすく解説

相続した古家の耐震性を確認すべき理由

日本は世界全体の陸地面積の一部にすぎませんが、地震の発生回数は多く、いつどこで大きな揺れに見舞われてもおかしくない状況です。
国土交通省などの資料でも、住宅や建物の倒壊が人的被害の大きな要因であることが示されており、特に老朽化した木造住宅は揺れによる変形や接合部の弱さが顕在化しやすいとされています。
屋根が重い瓦葺きで柱や壁が傷んでいる古家では、揺れによってバランスを崩しやすく、部分的な損傷から全体の倒壊に至る危険も高まります。
そのため、相続した古家についても、まずは地震に対する強さを意識して確認する姿勢が重要になります。

現在の建築基準法による耐震基準は、昭和56年の大幅な改正以降の考え方を前提としています。
一方で、昭和56年5月31日以前に建てられた住宅は、いわゆる旧耐震基準で設計されており、大地震での建物の倒壊防止について、十分とはいえないものが多く存在すると国土交通省も指摘しています。
実際に、阪神・淡路大震災や熊本地震では、旧耐震基準で建てられた木造住宅の倒壊率が、新しい基準の住宅と比べて高かったことが各種調査で明らかになっています。
このような背景から、築年数の古い木造住宅を相続した場合には、建築年や構造を確認したうえで、耐震性に不安が残る前提で慎重に状態を見極める必要があります。

耐震性を十分に把握しないまま古家を活用すると、安全面だけでなく、税制や資産価値の面でも不利になるおそれがあります。
大きな揺れで倒壊した場合には、相続した方自身や周囲の方の生命・身体に重大な被害を及ぼす可能性があり、近隣建物や通行人への被害について責任を問われる場面も想定されます。
また、空き家の活用や売却にあたり、耐震性が確認されていない建物は評価が下がりやすく、金融機関の融資や各種税制優遇の条件を満たせない場合もあります。
このように、相続した古家の耐震性は、安心して暮らすためだけでなく、将来の活用方法や資産形成を考えるうえで避けて通れない重要なポイントといえます。

相続した古家の耐震性の基本的な調べ方の流れ

まず、相続した古家の耐震性を確認するためには、建物のおおよその築年と構造を把握することが大切です。
その際には、毎年送付される固定資産税課税明細書の家屋欄に記載されている「建築年」や「構造」の表示が手掛かりになります。
また、法務局で取得できる建物の登記事項証明書には、家屋番号や種類、構造、床面積などが記載されており、固定資産税課税明細書の内容と照らし合わせることで、確認精度を高めることができます。
これらの情報から、旧耐震基準期か新耐震基準期かの目安も把握しやすくなります。

築年と構造の確認ができたら、次は自治体が実施している木造住宅の耐震診断制度や空き家対策窓口の活用を検討します。
多くの自治体では、昭和56年5月31日以前に着工した木造住宅などを対象に、所有者からの申込みにより無料または低額で耐震診断士を派遣する制度を設けています。
申込みは、役所窓口や郵送、電子申請などから行うことができ、受付後に対象要件の確認が行われたうえで、診断日程の調整や診断員決定の通知が届きます。
こうした公的制度を利用することで、費用負担を抑えながら、相続した古家の耐震性を専門家の目で確認してもらえます。

一方で、いきなり専門家による診断を受ける前に、自分自身で大まかな状態を把握する方法もあります。
国土交通省の耐震関連情報では、公益的団体が提供する「誰でもできるわが家の耐震診断」などのセルフチェックツールを案内しており、間取りや壁の配置、老朽度などに関する質問に答えることで、お住まいの弱点を簡易的に確認できます。
ただし、これらはあくまで目安を知るための簡易診断であり、耐震性の最終的な評価や補強計画の検討には、公的な耐震診断制度や有資格者による詳細な診断を受けることが前提となります。
そのため、セルフチェックは「受診の優先度や相談のきっかけを整理するための資料」として位置づけることが重要です。

築古木造戸建ての耐震診断の種類と結果の見方

築古の木造戸建てについて耐震性を確認する際には、診断の方法や精度の違いを知っておくことが大切です。
一般的には、書類や聞き取りを中心とした簡易耐震診断、図面や現地調査を行う一般診断法、部材ごとの詳細な検討まで踏み込む精密診断法といった段階があります。
国や自治体の制度では、旧建設省住宅局監修の診断マニュアルや（一財）日本建築防災協会の「木造住宅の耐震診断と補強方法」に基づき診断が行われることが多く、診断内容と料金、所要時間もそれに応じて変わります。
費用の目安は、木造住宅の本格的な耐震診断でおおよそ数万円から十数万円程度とされており、建物規模や調査の範囲によって増減します。

耐震診断の結果では、「上部構造評点」と呼ばれる数値が重要な指標になります。
木造住宅の一般診断法や精密診断法では、この評点が大きいほど大地震時に倒壊しにくいと評価され、評点1.5以上は「倒壊しない」、1.0以上1.5未満は「一応倒壊しない」といった区分が用いられています。
一方で、0.7以上1.0未満は「倒壊する可能性がある」、0.7未満は「倒壊する可能性が高い」という判定となり、耐震改修の必要性が高いと判断されます。
自治体が公開する診断結果の見方でも、こうした評点と判定区分が示されているため、自宅の評点と照らし合わせて安全性の程度を把握することができます。

なお、伝統工法で建てられた古民家のように、太い柱や梁、土壁、差し鴨居などを多用した建物は、一般的な在来木造住宅とは構造の考え方が異なる場合があります。
国土交通省では、伝統的構法木造建築物について大規模な振動台実験を行うなど、特殊な継手や仕口を含めた耐震性能の検証を進めており、仕様規定だけでは評価しきれない点が指摘されています。
このような建物では、通常の木造住宅向けマニュアルのみで判断せず、伝統構法に詳しい専門家による診断や、最新の知見を踏まえた評価方法を用いることが重要です。
特に、文化的価値の高い古民家や大規模な伝統木造建築物では、安全性と保存性の両立を図る観点から、耐震補強の方法も一般的な木造住宅とは異なる検討が求められます。

耐震性を踏まえた空き家・相続古家の活用と手続き

相続した古家を活用する際は、耐震改修を行って住み続ける方法だけでなく、建替えや解体を行ったうえで土地として活用する方法も検討する必要があります。
耐震改修については、国土交通省が公表する情報でも、耐震診断から補強設計、耐震改修工事まで一連の流れと支援制度が整理されています。
また、いわゆる空き家特例による譲渡所得の特別控除を受けるには、現行の耐震基準に適合させるか、解体して土地として譲渡することなどが要件とされており、耐震性の確認が重要になります。
このように、活用方法と税制優遇の可否は耐震性と密接に結び付いているため、早い段階から情報収集を進めることが大切です。

相続した古家を売却する場合、被相続人が居住していた家屋に関する特例では、市区町村が交付する被相続人居住用家屋等確認書の取得が求められることがあります。
家屋付きで譲渡するケースでは、譲渡時点で現行の耐震基準に適合していることが必要とされており、その確認のために耐震基準適合証明書や建設住宅性能評価書の写しを添付する運用が案内されています。
一方、解体後に土地として譲渡する場合は、家屋を取り壊した日を示す閉鎖事項証明書などが必要とされる例があり、手続きの流れが異なります。
いずれの場合も、相続した家屋の状態や売却時期を踏まえて、必要な書類や期限を事前に整理しておくことが重要です。

耐震性を確認したうえで賃貸に出すか、自己利用を続けるか、あるいは売却するかを検討する際には、安全性と収支の両面から判断することが求められます。
耐震診断の結果、評点が低い場合には、補強工事を行ってから賃貸や売却に進む方が、居住者の安全確保や将来的な資産価値の面で有利になる場合があります。
また、自治体の耐震改修補助制度や、耐震改修に伴う税制優遇の有無も判断材料となるため、自治体の住宅・建築担当窓口や税務署などの公的窓口に相談しながら進めることが安心です。
こうした情報を整理しつつ、自身のライフプランや家族構成も踏まえて、最も適した活用方法を選択していくことが望まれます。

まとめ

相続した古家の耐震性は、安全だけでなく資産価値や税制優遇にも直結する重要なポイントです。
まずは建築年や構造を確認し、公的な耐震診断や簡易チェックツールを活用して現状を把握しましょう。
そのうえで、耐震改修・建替え・解体、賃貸・自己利用・売却などを比較検討することが大切です。
当社では、相続した築古木造戸建ての調査から活用プランのご提案まで丁寧にサポートしますので、ぜひお気軽にご相談ください。